Студии вместо «трёшек»: почему девелоперы переходят на евроформаты, а власти запрещают микроквартиры
Как рост числа одиноких людей трансформирует рынок недвижимости в России.
Согласно данным Всероссийской переписи населения 2021 года, в стране насчитывалось 27,6 млн домохозяйств, состоящих из одного человека. Это составило 41,8% от общего числа (66,1 млн). Впервые такой тип домохозяйств стал самым распространённым. Две трети российских семей насчитывают одного или двух человек, тогда как полные семьи с детьми занимают лишь 20,7%. За последние 20 лет доля одиночек почти удвоилась (с 22,3% в 2002 году).
Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов отмечает, что тренд наиболее выражен в крупных межрегиональных центрах с высоким миграционным притоком — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре, Тюмени. Причины: ранний отъезд от родителей, долгий период жизни до брака, более позднее рождение детей, удалённая или вахтовая работа, а также использование компактного жилья, купленного как инвестиция, для проживания небольших домохозяйств.
Спрос смещается в сторону малогабаритных лотов — от студий до евродвушек площадью 38–40 кв. м. Покупатели-одиночки выбирают открытые планировки, качественные системы хранения и многофункциональные помещения. В городах-миллионниках доля сделок с малогабаритными квартирами достигает 30–32%. В Москве и Санкт-Петербурге лидируют однокомнатные лоты (включая евроформаты) площадью 45–47 кв. м, тогда как в Казани, Красноярске, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Уфе преобладают семейные форматы. Средняя площадь купленной квартиры в московских новостройках комфорт- и бизнес-классов сократилась с 55,8 кв. м в 2020 году до 46,6 кв. м в 2025 году.
Основные причины: рост цен на квадратный метр, низкая доступность ипотеки, недостаточное действие семейной ипотеки и, собственно, сокращение состава домохозяйств. Демографический фон также подтверждает тренд: в декабре 2025 года суммарный коэффициент рождаемости в России составил 1,374 (для сохранения численности населения необходим 2,1).
Ориентация на семейную модель и запрет «микроквартир»
Девелоперы активно реагируют на спрос. В Москве в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-классов доля студий выросла с 5% в 2020 году до 13% в 2026 году, однокомнатных квартир — с 26% до 38%, тогда как доля классических «двушек» снизилась с 41% до 35%, а «трёшек» — с 23% до 13%.
Однако государственная политика по-прежнему ориентирована на семейного покупателя. В 2024 году Москва запретила строительство студий и однокомнатных квартир менее 28 кв. м и двухкомнатных менее 44 кв. м. В 2025 году к этим ограничениям присоединилась Московская область. В результате средняя площадь студий в массовых новостройках столицы выросла с 25 до 28 кв. м. За первый квартал 2026 года число однокомнатных квартир в продаже в Москве сократилось на 21% год к году, а в массовом сегменте — на 47% (до 3,9 тыс. лотов).
Рынок уходит в евроформаты, где дефицит площади компенсируется перераспределением метража в пользу кухни-гостиной. В комфорт-классе на евродвушки приходится 25,2% предложения (средняя площадь 39 кв. м), в бизнес-классе — 32,5% (45 кв. м), в премиум-классе — 32,2% (48,3 кв. м).
На фоне сокращения жилой площади застройщики расширяют общественные пространства: коворкинги, зоны для встреч в лобби, спортивные и прогулочные зоны. Появляются кладовые на первых этажах, комнаты для матери и ребёнка, системы «умный дом». Общественные пространства всё чаще становятся продолжением жилья.
В ближайшие годы нормой для однокомнатной квартиры могут стать 35–38 кв. м. Доля малоформатных лотов — прежде всего евродвушек и компактных евротрёшек — будет расти на фоне низкой доступности ипотеки, роста цен и сокращения состава семей.
Уважаемые читатели "Царьграда"!
Присоединяйтесь к нам в соцсетях "ВКонтакте" и "Одноклассники", также подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Если вам есть чем поделиться с редакцией "Царьград. Беларусь", присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту belorussia@Tsargrad.TV.