Недоступное жильё: Новостройки растут как на дрожжах, а покупать их некому

Объёмы строительства жилья в стране растут – рапортуют официальные органы статистики. С начала года, например, введено в эксплуатацию на 7,4% больше новостроек, чем за тот же период 2018-го.

Вокруг Москвы за несколько последних лет, по сути, появилось ещё несколько городов – если судить по размерам жилой площади.

Вот только заселённость новых высотных домов явно отстаёт от темпов их возведения – по разным оценкам, число пустующих квартир варьируется в пределах 25% в зависимости от класса и места расположения новостройки. Иными словами, на четверть жилья не находится покупателей.

Сами застройщики в радужные перспективы не верят

Между тем буквально на днях Минстрой РФ внёс на рассмотрение правительства стратегию развития строительной отрасли страны, которая предусматривает повышение вклада отрасли в структуре экономики – и прежде всего за счёт продолжения роста объёмов жилищного строительства. А в качестве главного стимула специалисты ведомства называют как раз увеличение спроса на эти новые квадратные метры.

К 2024-му, к слову, согласно целям, указанным в соответствующем нацпроекте, ввод в эксплуатацию жилья в России должен составлять 120 млн «квадратов» ежегодно.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress

Вот только, как следует из свежего отчёта Росстата (копия имеется у Царьграда), сами застройщики смотрят в будущее без особого оптимизма.

По данным обследования деловой активности строительных организаций, индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале текущего года снизился на 19%,

– говорится в этом документе.

Позитивно перспективы оценивают только застройщики из пяти регионов страны – Тувы, Ставрополья, Сахалинской области и Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, а вот в Севастополе – самая низкая уверенность, она упала на 68%.

«Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных компаний, являются: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 41% опрошенных руководителей организаций), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий (31%), недостаток заказов на работы (25%), недостаток финансирования (24%), неплатежеспособность заказчиков (22%)», – резюмировали в Росстате.

Желание есть, денег нет

Что это означает? А то, что власти для достижения намеченных показателей придётся делать всё новые и новые финансовые инъекции в отрасль, иначе она просядет.

А цифры, которые здесь фигурируют, впечатляют. Для того чтобы обеспечить задачи, поставленные президентом, на реализацию национального проекта в общей сложности за шесть лет планируется потратить 1 трлн 66 млрд рублей, из которых львиную долю, без малого 900 млрд, предоставит федеральная казна, а остальное придётся изыскивать регионам. Только в текущем году начало решения этого вопроса выльется в 124 млрд рублей.

Деньги, согласитесь, громадные. А механизмов, призванных обеспечить их разумное расходование, всего, по сути, два: ипотека и привлечение средств дольщиков. Такие выводы следуют из аналитической записки Банка России о жилищном строительстве в стране (данные на начало октября), с которой ознакомился Царьград.

По первому пункту: объёмы жилья, сданного за счёт ипотечного финансирования, должно вырасти с нынешних 23,6 до 53 млн кв. метров к 2024 году.

По второму: опять-таки увеличение договоров долевого участия (с использованием эскроу-счетов) с тех ничтожно малых 7 тысяч штук, которые есть сегодня, до миллиона с хвостиком.

Да вот только и с тем и другим, судя по выкладкам Центробанка, в настоящее время существуют очевидные проблемы.

И причина только одна: у значительного количества тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, не хватает денег ни для того, чтобы вложиться в долевое строительство, ни для ровного, своевременного погашения ипотечного кредита.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress

Так, для общего понимания ситуации: в России доля собственных средств населения в структуре финансирования сделок по покупке жилья составляет в среднем 44%, а за рубежом этот показатель лишь 5%. То есть народ у нас предпочитает накопить, продать то, что уже имеется, добавить свои деньги – и взять что-нибудь получше.

Есть разница?

Очевидная статистика: чем больше детей в семье, тем менее доступна ипотека

В настоящее время, по оценкам Банка России, вносить ежемесячный платёж по ипотеке в среднем по России способно от 27 до 35 процентов семей при покупке нового жилья в зависимости от площади (30 и 18 кв. м в расчёте на одного человека соответственно).

При этом очень многое зависит от количества детей в семье: чем больше, тем труднее.

Среди типичных семей, состоящих из двух родителей и одного ребёнка, приобрести квартиру в ипотеку смогут 30%, тогда как с тремя детьми – только 5%. При этом доля семей, которые могут выплачивать ипотеку, значительно варьируется по регионам в зависимости от стоимости жилья, процентной ставки и среднедушевого дохода,

– констатируют аналитики ЦБ РФ.

Собственно, активность рынка ипотечного кредитования в первой половине 2019-го и так снизилась: за январь-август банки, по информации Банка России, выдали 783 тысячи новых жилищных займов – и это на 14,1% меньше, чем было в 2018-м за тот же срок. И общий объём этих кредитов тоже сократился – на 5,2%, до 1,72 трлн рублей.

В значительной мере сокращение объёмов операций на ипотечном рынке было связано со снижением привлекательности операций по рефинансированию кредитов в условиях повышения банковских ставок,

– полагают эксперты.

Фото: Nikolay Gyngazov/Globallookpress

Застройщики, с которыми пообщался Царьград, полагают, что без изменения действующих условий ипотечного кредитования ждать заметного улучшения на рынке жилья не стоит.

«Сегодня очень сложно работать на строительном рынке, – утверждает представитель строительной компании, работающей в ряде южных регионов страны и в Подмосковье. – Очень многое зависит от взаимоотношений с местными властями: для того чтобы получить нормальное пятно под высотку, приходится вести длительные переговоры, брать на себя дополнительные обязательства (в частности, спонсорство в спорте) и т. д. А квартиры в новостройках продаются из рук вон плохо: если получается на стадии строительства найти собственников хотя бы на половину из всех квартир, это просто здорово, иначе потом процесс продаж растягивается на годы. У людей нет денег, они не в состоянии брать то, что хочется. И мы вынуждены ориентироваться: строим более бюджетное жильё, экономкласс. При этом значительная часть квартир, например, в Московской области, как мы выяснили в ходе собственного исследования, приобретается в качестве инвестиций в будущее: под сдачу в аренду либо для перепродажи».

Это подтверждается, в общем-то, и официальными данными: только две трети строительных компаний работает сегодня с прибылью, остальные – несут убытки.

Фото: Konstantin Kokoshkin/Globallookpress

Топ-5 регионов по средней стоимости ипотеки

По данным Национального кредитного бюро, наибольший средний размер ипотечного кредита зафиксирован в Москве – 4,68 млн рублей, на втором месте – Московская область (3,52 млн рублей), на третьем – Ямало-Ненецкий АО (2,96 млн рублей), на четвёртом – Санкт-Петербург (2,94 млн рублей), на пятом – Ленинградская область (2,75 млн рублей).

При этом практически во всех федеральных округах в 2019-м ужесточились условия ипотечного кредитования.

Плюс ограничивать спрос на жильё будет демографическая ситуация.